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“以案释法”普法专题之民法典物权篇
 
来源:     发布日期:2020-10-12

 1、业委会和物业企业签订协议侵犯业主权益业主可要求撤销
    业委会和物业企业签订协议,约定小区广告位收益归物业企业所有。业主觉得这个协议侵犯了自己的权益,能否要求业委会和物业企业撤销这个协议?在民法典物权编中,对这一问题有专门规定。
    某小区业委会与该小区的物业企业签订协议,约定物业企业拥有小区楼顶广告位的出租权及前三年的收益权。张先生等5名业主以业委会的上述行为违反了法律、法规及议事规则,侵犯了广大业主的知情权、表决权和财产权为由,诉至法院请求撤销有关协议。
    根据《民法典》第280条规定:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。所以业委会拿不出证据证实其召开业主大会,那么可以依法撤销业委会同意物业企业享有小区楼顶广告位出租权、收益权的决定。
    2、降低使用门槛,公共维修资金使用不再难
    某小区业主委员会与某物业企业签订了为期两年的物业服务管理合同,委托这家物业企业对小区进行物业管理。半年后物业企业以小区业委会的名义向主管部门申请15万元维修资金,用于维修外墙掉漆和屋面漏水,该维修资金的使用未经过业主共同决定同意。随后小区业委会经小区业主大会同意,要求物业企业向小区业主公布说明维修资金的使用情况,并将15万元维修资金返还至小区维修资金银行专户。
    相比现行《物权法》,《民法典》降低了业主共同决定程序的投票要求,使用维修资金的门槛降低了。现行《物权法》规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《民法典》对维修资金的使用规定相较于物权法的规定进一步降低了业主决议门槛,有利于解决现实中业主共同决定难而易形成自治僵局的问题,便于维修资金的合理高效利用。《民法典》第278条列举了公共维修资金的用途,将维修资金的用途规定更为明确和细化,符合现代建筑的设计与要求。另外,《民法典》第278条还规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定第一款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定第一款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
    3、空调外机噪音热浪扰民可要求安装者拆除
    张某系某小区1幢3楼业主,某商业银行支行是该小区1幢1层街面店铺的使用人。该商业银行支行将其所有的六台大型空调室外机安装在1幢1、2层之间的外墙壁上,张某所在的1幢3层房屋的阳台及主卧正位于上述六台空调室外机的上方。张某因无法忍受空调室外机运转时所产生的噪音及热浪,诉至法院,提出拆除空调机请求。
    本案中,空调噪音和热浪属于不可量物侵害。《民法典》第294条中规定:不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。法官审理后认为,张某所住房屋的环境噪声超过了国家规定的环境噪声排放标准,居民正常生活受到了上述六台空调室外机运转产生的噪声污染干扰,而某商业银行支行作为上述六台空调室外机的所有人及管理者,其自有设备产生的噪音超过国家相关标准,形成了向周围环境排放的噪声污染,给张某正常生产、生活造成了损害,依法应当承担排除危害的民事责任,某商业银行支行应将安装的六台空调外机予以拆除。
    4、常识产权出质后不得转让
    A科技企业因扩展业务,以该企业享有的一项发明专利为质押担保,向某银行贷款200万元,并在专利部门进行了质押登记。后A科技企业因资金周转需要,将前述发明专利转让给了B科技企业,并未告知某银行。某银行以A科技企业未经其同意转让专利权为由,将A、B科技企业诉至法院。
    《民法典》第444条规定,以注册商标专用权、专利权、著作权等常识产权中的财产权出质的,质权自办理出质登记时设立。常识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的常识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。本案中,A科技企业以专利权出质向银行贷款,并在专利部门进行了登记,A科技企业不得未经银行同意将出质的专利权转让给B企业,法院应当支撑银行的诉讼请求。


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